Beim Verkauf einer Immobilie kann der Verkäufer weniger IRPF (Einkommentsteuer) auf den Kapitalgewinn zahlen, wenn er Änderungen an dem Haus vorgenommen hat, aber diese müssen in den Augen des Finanzamtes gut dokumentiert sein.
Beim Verkauf einer Immobilie kann der Eigentümer die Kosten für die Renovierung zum Preis der Immobilie hinzurechnen, um den Veräußerungsgewinn und die Zahlung des Veräußerungsgewinns in der IRPF zu berechnen, aber in letzter Zeit hat das Finanzamt eine neue steuerliche Linie eingeschlagen: Es bestreitet systematisch, dass diese Möglichkeit vom Eigentümer genutzt werden kann, und hat in den letzten Jahren Tausende von Kontrollen durchgeführt, wodurch die Möglichkeit, die Kosten für die Renovierung in den Kaufpreis einzubeziehen und somit die IRPF-Zahlung zu verringern, blockiert wird.
Für die Generaldirektion für Steuern (D.G.T.) die Verbesserungen, die in den Kaufwert der Immobilie eingerechnet werden können (um weniger Steuern zu zahlen), sind jene Renovierungen, die die Qualitäten des Hauses verbessert haben, wie z.B. eine integrale Reform, aber die Realität ist, dass alle Einsprüche systematisch abgelehnt werden. „Man hat den Eindruck, dass sie sich die Unterlagen nicht einmal ansehen, sondern systematisch jeden Versuch des Steuerzahlers ablehnen, die Einzelheiten der Bauarbeiten zu erläutern“, so die allgemeine Meinung von Steuerberatern, die von dieser neuen Steuerpolitik betroffene Kunden haben. Das Ergebnis ist verheerend: Eigentümer, die eine Immobilie verkaufen, müssten die Kosten der Bauarbeiten übernehmen, ohne sie bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns auf den Kaufpreis aufschlagen zu können. Dies könnte sich auf Mietobjekte auswirken, deren Eigentümer sich möglicherweise gegen eine Renovierung entscheiden, da sie die Renovierungskosten beim Verkauf des Hauses nicht absetzen können.
Das Zentrale Wirtschaftsverwaltungsgericht (TEAC) erinnert in einem Beschluss vom 25.9.2023 (00/00946/2020) an die von der Generaldirektion für Steuern seit Jahren vertretene Doktrin darüber, was Reparatur- und Erhaltungsarbeiten sind und was Verbesserungsarbeiten sind. Nur letztere erhöhen den Anschaffungswert der Immobilie, so dass bei einem späteren Verkauf der bei der Einkommensteuer zu zahlende Veräußerungsgewinn geringer ausfällt.
Wir erinnern Sie daran, dass Kapitalgewinne je nach Höhe zu einem festen Satz (19 %, 21 %, 23 % oder 27 %) besteuert werden und sich aus der Differenz zwischen dem Anschaffungs- oder Kaufwert und dem Übertragungs- oder Verkaufswert einer Immobilie errechnen. Je höher der Anschaffungswert, desto geringer der Veräußerungsgewinn und desto höher die persönliche Einkommensteuerersparnis.
- Was als Investition gilt und welche Verbesserungen an der Wohnung vorgenommen werden müssen, um eine Steuerermäßigung im IRPF zu erhalten.
- Wie man vorgeht, damit das Finanzamt Verbesserungen am Haus akzeptiert.
- Wie man sich verteidigen kann, wenn das Finanzamt eine Rückerstattung der Steuervergünstigung verlangt.
- Dies sind die Verbesserungsarbeiten, die das Finanzamt im IRPF nicht akzeptiert.
Die Steuerverwaltung betrachtet als Investitionen und Verbesserungen am Haus, was vom Institut für Rechnungswesen und Rechnungsprüfung (ICAC) entschieden wurde. Nach Ansicht der Steuerbehörde sind „Erweiterungen oder Verbesserungen als echte Investitionen zu verstehen, die zu einer Erhöhung der Nutzungsdauer oder der Bewohnbarkeit der Immobilie oder zu einer Erhöhung der Ausdehnung oder der Kapazität anderer Arten von Vermögenswerten führen, wie sie im allgemeinen Buchhaltungsplan berücksichtigt werden, und nur diese Kosten für Verbesserungen oder Erweiterungen des Anlagevermögens sind für Zwecke der Einkommensteuer als ein höherer Betrag des Anschaffungswerts zu betrachten“.
In diesem Sinne lässt der TEAC (Finanzgericht Spaniens) in seinem Beschluss vom 26. September zu, dass Investitions- und Verbesserungsarbeiten als solche betrachtet werden, die nach dem Mehrwertsteuergesetz als Renovierungsarbeiten gelten und der in diesem Gesetz vorgesehene ermäßigte Steuersatz von 10 % angewendet werden kann.
Somit würden die folgenden Arbeiten als Investitionen und Verbesserungen anerkannt:
- Sanierungsarbeiten, bei denen mehr als 50 % der Gesamtkosten des Projekts auf Arbeiten zur Konsolidierung oder Behandlung von Strukturelementen, Fassaden, Dächern oder Arbeiten, die mit Sanierungsarbeiten vergleichbar sind oder damit in Zusammenhang stehen, entfallen.
- Arbeiten, deren Gesamtbetrag 25 % des Kaufpreises des Gebäudes (wenn es in den letzten zwei Jahren vor Beginn der Sanierungsarbeiten erworben wurde) oder des Marktwerts des Gebäudes vor der Sanierung übersteigt, wobei in beiden Fällen der Wert des Grundstücks abgezogen wird.
- Strukturelle Anpassungsarbeiten, die die Stabilität des Gebäudes gewährleisten. Zum Beispiel Arbeiten zur Anpassung der Fundamente sowie solche, die die Bearbeitung von Pfeilern oder Platten betreffen oder daraus bestehen; Arbeiten zur Erweiterung der bebauten Fläche, ober- und unterirdisch; Arbeiten zur Rekonstruktion von Fassaden und Innenhöfen; Arbeiten zum Einbau von Aufzügen, einschließlich solcher, die architektonische Barrieren für die Nutzung durch Behinderte überwinden sollen. Für das Finanzministerium gilt nur die Erweiterung der Wohnung, die die bewohnbare Fläche vergrößert, als förderungswürdig; Innensanierungsarbeiten an einer Wohnung gelten nicht als Bauarbeiten.
- Arbeiten im Zusammenhang mit der Renovierung: Maurer-, Klempner- und Tischlerarbeiten zur Verbesserung und Anpassung von Verkleidungen, Elektroinstallationen, Wasser- und Klimaanlagen und Brandschutz sowie energetische Sanierungsarbeiten werden berücksichtigt.
2. Wie man vorgeht, damit das Finanzamt Verbesserungen am Haus akzeptiert.
Der Steuerzahler muss über die Belege verfügen, die beweisen, dass die Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden, und dies zum Zeitpunkt der Durchführung der Arbeiten tun. Der Steuerpflichtige sollte nicht die ganze Arbeit der Anerkennung dessen, was eine Reparatur und was eine Investition oder Verbesserung ist, auf den Zeitpunkt verschieben, an dem das Finanzamt ihm den Beginn des Prüfverfahrens mitteilt.
Aus diesem Grund müssen die Arbeiten anhand von Budgets und Projekten, die angemessen aufgeschlüsselt sind und die den innovativen Charakter der Arbeiten im Vergleich zum ursprünglichen Zustand der Immobilie hervorheben , gut dokumentiert werden.
In Rechnungen und Kostenvoranschlägen sollten außerdem allgemeine Begriffe vermieden und beschrieben werden, inwieweit die an der Immobilie durchgeführten Arbeiten die Ausgangssituation und die Produktivität der Immobilie im Vergleich zu der Situation vor Durchführung der Arbeiten verbessern.
Wenn schließlich Arbeiten durchgeführt werden, die aus dem vorherigen Abriss der vorhandenen Trennwände bestehen und die ursprünglich vorhandenen Räume und Räumlichkeiten völlig neu organisieren, sollte sich dieser innovative und verbessernde Charakter beispielsweise auf die Erhöhung der Anzahl der Zimmer, der Bäder oder sogar auf den Bau von Räumen konzentrieren , die vorher nicht existierten (z. B. eine Küche, wenn sie vorher nicht existierte), oder auf die Vergrößerung der Flächen bestimmter Räume im Vergleich zu den ursprünglichen (größere Bäder, größere Küche).
In dem Maße, in dem die ursprünglich vorhandenen Räume umgestaltet werden, um ihre Leistungsfähigkeit zu verbessern, kann die Vergrößerung der Fläche in Räumen wie z. B. der Küche oder den Badezimmern ein Beweis für den Wiederaufbau dieser Räume sein und nicht für ihre bloße Renovierung, die einen Aufwand für die Erhaltung und Instandsetzung darstellen würde.
Was die Fotos betrifft , die das „Vorher und Nachher “ zeigen, so müssen sie sehr spezifisch sein und sich auf die spezifischen Haushaltsposten beziehen, die die Neuerung oder Verbesserung zeigen, die erreicht wurde. Diese Fotos müssen, wie der TEAC in einer Entschließung vom September 2023 feststellt, sehr detailliert sein und das Ergebnis der durchgeführten Arbeiten deutlich zeigen, auch für jemanden, der die Immobilie nicht kennt.
Sobald das Finanzamt das Verfahren zur Überprüfung der gezahlten Einkommensteuer eingeleitet hat, hat der Verkäufer der renovierten Immobilie eine gewisse Zeit, um zu versuchen, das Finanzamt davon zu überzeugen, keinen Steuerbescheid zu erlassen.
Wird dennoch ein Steuerbescheid erlassen, kann dieser im Rahmen eines Wiederaufnahmeverfahrens, vor dem AEAT (Finanzamt) selbst oder direkt beim zuständigen regionalen Wirtschaftsverwaltungsgericht (TEAR) angefochten werden. Wird die Klage vor dem TEAR abgewiesen, kann sich der Steuerpflichtige an den Obersten Gerichtshof wenden.
Während des gesamten Prozesses können Beweise vorgelegt werden, um den innovativen und verbessernden Charakter der durchgeführten Arbeiten zu belegen oder die Behauptungen der Verwaltung zu widerlegen.
Es ist wichtig zu bedenken, dass die Anfechtung der Liquidation die Verpflichtung zur Zahlung der Schulden nicht aufhebt. Daher ist es notwendig, neben dem Rechtsbehelf die Schuld zu begleichen, eine Stundung oder Ratenzahlung zu beantragen oder die Aussetzung der Schuld durch Stellung einer Sicherheit (Bürgschaft oder Immobilienhypothek) zu beantragen. Auf diese Weise wird vermieden, dass die Schulden in die Zwangsvollstreckung gehen und sich um 20 % erhöhen, obwohl Sie Widerspruch eingelegt haben.
4. Dies sind die Verbesserungsarbeiten, die das Finanzamt im IRPF nicht akzeptiert.
Der Fiskus beruft sich auf Artikel 13 der Einkommenssteuerverordnung (RIRPF), wonach als Erhaltungs- und Reparaturkosten „solche Kosten gelten, die regelmäßig mit dem Ziel durchgeführt werden, die normale Nutzung von materiellen Gütern aufrechtzuerhalten, wie z. B. Malerarbeiten, Verputzarbeiten oder Reparaturen von Installationen“. Und auch „die Kosten für den Ersatz von Elementen wie Heizungsanlagen, Aufzügen, Sicherheitstüren oder anderen“.
Die Generaldirektion für Steuern ist seit langem der Ansicht, dass zu den Reparatur- und Instandhaltungskosten u.a. der Austausch der alten Stromverteilertafel, der Austausch alter Fenster, der Austausch alter Rohre und Wasserhähne, die Verlegung von Fliesen und Fußböden in Bad und Küche, der Austausch abgenutzter Parkettböden und die Anbringung neuer Sockelleisten, die Reparatur von Türen, Malerarbeiten, der Abtransport von Bauschutt zur Deponie und die Endreinigung des Büros usw. gehören. Dies wurde in den Beschlüssen vom 29-12-99, 9-12-09 und 2-3-10 zum Ausdruck gebracht.)
Der Einbau einer Heizung, eines Fahrstuhls, von Sicherheitstüren usw., die vorher nicht vorhanden waren, stellt eine Investition oder Verbesserung dar und ist keine abzugsfähige Ausgabe. Wenn in der Immobilie eine Heizung, ein Aufzug und Sicherheitstüren installiert sind, diese aber aus Gründen der Aufrechterhaltung der normalen Nutzung ersetzt werden müssen, sind diese Ersetzungen keine Verbesserung, sondern eine abzugsfähige Ausgabe. Dies geht aus den Steuervorbescheiden vom 10.10.02 und 30.9.08 hervor.
Kurz gesagt, diese Arbeiten erhöhen den Wert der Immobilie nicht, so dass der Wertzuwachs bei der Einkommensteuer nicht reduziert werden kann.
