STEUERERMÄSSIGUNG AUF MIETEINNAHMEN VON TOURISTISCHEN WOHNUNGEN MÖGLICH?
Das Gesetz 12/2023 über das Recht auf Wohnen trat im Mai 2023 in Kraft. Mit diesem Gesetz wird Artikel 23.2 des Einkommenssteuergesetzes neu gefasst, indem die Ermäßigungen für das Nettoeinkommen aus der Vermietung einer Wohnung geändert werden.
Die Leser, die solche Einkünfte erzielen, wissen, dass die bis zum Inkrafttreten dieser Verordnung geltende Ermäßigung 60 % betrug. Sie betraf nur positive Nettoerträge aus der Vermietung einer Wohnung. Und nicht irgendeine Immobilie…
In Ermangelung eines spezifischen Begriffs der Wohnung des Mieters im IRPF-Gesetz (der bestehende Begriff bezieht sich auf den Eigentümer) hat die Steuerverwaltung schon vor vielen Jahren den zivilrechtlichen Begriff angenommen. Aus diesem Grund vertrat sie die Auffassung, dass die einzige Miete einer Wohnung, die eine Ermäßigung genießt, diejenige des Artikels 2.3 des Gesetzes 29/1994 ist. Das heißt, diejenige, „die für ein bewohnbares Gebäude bestimmt ist, dessen Hauptzweck darin besteht, das ständige Wohnbedürfnis des Mieters zu befriedigen“.
Auf diese Weise wurden andere Wohnungsmietverträge, wie z. B. solche für touristische Zwecke oder Saisonmietverträge, aus dem Spiel gelassen. Denn sie befriedigten nicht den ständigen, sondern einen vorübergehenden Bedarf an Wohnraum.
Um den Kreis zu schließen, verwies die Verwaltung außerdem auf die Begründung des Gesetzes 46/2002, mit dem diese Einkommensteuersenkung eingeführt wurde. Darin heißt es, dass das Ziel der Ermäßigung darin besteht, „das Angebot an Mietwohnungen zu erhöhen und die Mietpreise zu senken“. All dies veranlasste das Zentrale Wirtschaftsverwaltungsgericht (das Steuerprüfungsorgan) zu der Auffassung, dass dieser Zweck der Ermäßigung ausschlaggebend dafür war, dass der Gesetzgeber an die Vermietung von Wohnraum dachte, der die Funktion eines ständigen Wohnsitzes des Empfängers und nicht eines vorübergehenden Wohnsitzes oder einer Ferienwohnung erfüllt.
Dies ist eine kurze Erläuterung der Regelung vor dem Inkrafttreten des Gesetzes 12/2023 in Bezug auf die Ermäßigung der Nettoeinkünfte aus der Vermietung von Wohnraum gemäß Artikel 23.2 des Einkommensteuergesetzes.
Das Inkrafttreten des Gesetzes 12/2023 kann jedoch zu einer Umkehrung aller bisherigen Feststellungen führen, worüber sich die Steuerzahler im Klaren sein sollten. Denn anders als bisher führt dieses Gesetz in seinem Artikel 3 „Definitionen“ ein neues, viel moderneres und an die heutige Zeit angepasstes Wohnkonzept ein, bei dem die Befriedigung eines ständigen Wohnbedürfnisses entfällt und nicht mehr notwendig ist.
So wird in dem genannten Artikel 3 zunächst der Begriff „Wohnung“ definiert als „ein Gebäude oder ein Teil eines Gebäudes privater Natur, das für den Aufenthalt und das Wohnen von Personen bestimmt ist, das die gesetzlich vorgeschriebenen Mindestbedingungen für die Bewohnbarkeit erfüllt und das Zugang zu den Gemeinschaftsräumen und -diensten des Gebäudes haben kann, in dem es sich befindet, und zwar in Übereinstimmung mit den geltenden Rechtsvorschriften und der Stadt- und Raumplanung“.
Dies im Gegensatz zum Begriff des „gewöhnlichen Aufenthalts“, der „die Wohnung ist, die die ständige Adresse der Person darstellt, die sie bewohnt, und die durch die Daten der kommunalen Volkszählung oder andere rechtlich gültige Mittel nachgewiesen werden kann“.
Was schließlich die vorübergehend genutzte Wohnung betrifft, so bezieht sich dieselbe Vorschrift nur auf den „Zweitwohnsitz“, d. h. „jede Wohnung, die von ihrem Eigentümer für vorübergehende oder zeitweilige Aufenthalte genutzt wird und die nicht seinen gewöhnlichen Wohnsitz darstellt“.
Es ist zu bedenken, dass sich Artikel 23 Absatz 2 nur auf den Nettoertrag aus der Vermietung einer als Wohnung genutzten Immobilie bezieht, ohne dieser Wohnung einen Nachnamen zu geben. In Anbetracht der Tatsache, dass der Begriff „Wohnung“ in der spezifischen Verordnung über das Recht auf Wohnung (Gesetz 12/2023) festgelegt ist, die auch die in diesem Artikel vorgesehenen Ermäßigungen modifiziert und erweitert, erscheint es nicht sehr logisch, weiterhin auf das Gesetz über städtische Mietverträge zu verweisen. Noch weniger logisch ist es, weiterhin einen Wohnungsbegriff anzuwenden, der eher dem des „gewöhnlichen Wohnsitzes“ entspricht, der im Gesetz 12/2023 selbst geregelt ist, auf den sich aber Artikel 23.2 des Einkommenssteuergesetzes natürlich nicht bezieht, da er sich nur auf den Zweck der Wohnung bezieht.
Außerdem ist zu bedenken, dass die neuen, durch das Gesetz 12/2023 eingeführten Ermäßigungen auch für Mietverträge gelten, bei denen klar ist, dass die Wohnung nicht als gewöhnlicher oder dauerhafter Wohnsitz genutzt wird. Dies gilt zum Beispiel für die neue Ermäßigung von 70 %, die für die Vermietung durch öffentliche Verwaltungen oder gemeinnützige Organisationen für soziale Zwecke und für die „Unterbringung von Personen in einer wirtschaftlich schwachen Lage“ gilt. Und diese Sozialmiete deckt nicht immer einen dauerhaften Wohnungsbedarf, sondern schließt auch den des so genannten „sozialen Notwohnungsbaus“ ein, der in dem oben genannten Artikel 3 als „Sozialwohnungen, die für Notsituationen bestimmt sind und eine kurzfristige und vorübergehende Wohnungslösung bieten“ definiert wird.
Die neuen Einkommenssteuerermäßigungen, die jetzt in Kraft sind, beziehen sich also auf Situationen, in denen eine Wohnung nur vorübergehend bewohnt wird, und sind damit weit entfernt von dem Konzept einer Wohnung, die einen dauerhaften Bedarf befriedigt, das die Verwaltung aus dem Gesetz über die städtischen Mietverhältnisse übernommen hat.
Was schließlich den Zweck der Ermäßigungen anbelangt, ein Argument, das bereits seinerzeit von der Verwaltung verwendet wurde, so trifft es zu, dass die Begründung des Gesetzes 12/2023 besagt, dass eines der mit der Verordnung verfolgten Ziele darin besteht, „Menschen, die Schwierigkeiten haben, sich unter Marktbedingungen eine Wohnung zu beschaffen, den Zugang zu angemessenem und angemessenem Wohnraum zu erleichtern, wobei jungen Menschen und sozial schwachen Gruppen besondere Aufmerksamkeit gewidmet wird, und das Vorhandensein eines Angebots zu erschwinglichen Preisen zu fördern, das an die Gegebenheiten der städtischen und ländlichen Gebiete angepasst ist“.
Ich glaube jedoch, dass die Tatsache, dass der Gesetzgeber die soziale Vermietung fördern und begünstigen wollte, nicht unbedingt bedeutet, dass er gleichzeitig der touristischen und saisonalen Vermietung den Kampf ansagen wollte. Und Tatsache ist, dass er, obwohl er in die neue Regelung der Kürzungen in Artikel 23 Absatz 2 des LIRPF die Anforderung hätte aufnehmen können, dass die gemietete Immobilie der gewöhnliche Wohnsitz sein muss, dies nicht getan hat. Stattdessen hat er es vorgezogen, dass sich der Mietvertrag nur auf die „Wohnung“ bezieht, die er ausdrücklich ohne den ständigen Charakter des gewöhnlichen Aufenthalts oder der Wohnung definiert hat.
In Anbetracht der obigen Ausführungen bleibt zu klären, ab wann die Steuerpflichtigen die Ermäßigung bei touristischen und saisonalen Mietverträgen anwenden können. Das heißt, in welcher Einkommensteuererklärung, ob im Jahr 2023 oder 2024. Und bei welchen Ermäßigungen, ob die bis zum Inkrafttreten des Gesetzes 12/2023 geltende Ermäßigung von 60 % oder die neuen genehmigten Ermäßigungen von 50 %, 60 %, 70 % oder 90 %.
Nun, die Steuerbehörde hat mitgeteilt, dass die derzeitige Ermäßigung von 60 % für alle Mietverträge gilt, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes 12/2023 (26.5.2023) unterzeichnet wurden. Und auch (aber nur während des Jahres 2023) für solche, die nach diesem Datum und bis zum 31-12-2023 unterzeichnet wurden. Die neuen Ermäßigungen werden auf die letztgenannten Verträge im Jahr 2024 sowie auf die ab dem 1.1.2024 unterzeichneten Verträge angewandt.
Aus diesem Grund ist es bereits jetzt möglich, die Ermäßigung für touristische und saisonale Vermietungen auf alle vor und nach dem 26.5.2023 abgeschlossenen Verträge in der Einkommensteuererklärung 2023 anzuwenden. Dies gilt natürlich für die ab diesem Datum erzielten Nettoeinkünfte aus der Vermietung von Wohnraum. Die Einkünfte, die zwischen dem 1.1.2023 und dem 25.5.2023 erzielt wurden, kommen also nicht für eine Ermäßigung in Frage, da in diesem Zeitraum das neue Konzept der Wohnung, das durch das Gesetz 12/2023 eingeführt wurde, noch nicht in Kraft war.
In den Folgejahren kann die Ermäßigung auch für touristische Vermietungen beantragt werden, unabhängig von dem Prozentsatz, der sich aus dem Datum des Vertragsabschlusses ergibt.
Die Steuerbehörden werden dies natürlich nicht ohne weiteres tun können und weiterhin davon ausgehen, dass touristische und saisonale Vermietungen nicht in den Anwendungsbereich der Ermäßigungen gemäß Artikel 23.2 des Einkommensteuergesetzes fallen. Daher wäre es ratsam, die Steuererklärung für das Jahr 2023 ohne Anwendung der 60 %igen Ermäßigung einzureichen und unmittelbar danach die Berichtigung der eingereichten Selbstveranlagung sowie die Erstattung der zu Unrecht bezogenen Einkünfte zu beantragen. Oder eine berichtigende Selbstveranlagung einzureichen, wenn die Steuerformulare endgültig genehmigt sind.
All dies mit dem Gedanken, dass es notwendig sein wird, vor Gericht zu gehen, um diese Auslegung zu verteidigen.
Die Zeit wird zeigen, ob diese Auslegung korrekt und gesetzeskonform ist oder nicht. Klar ist jedoch, dass das neue Gesetz über das Recht auf Wohnen die Möglichkeit eröffnet hat, die Ermäßigung in Artikel 23.2 des Einkommensteuergesetzes anzuwenden, was sich der Sektor der touristischen Vermietung nicht entgehen lassen sollte.
