Unrichtige Grundstücksgröße im spanischen Grundbuch
(von Wochenblatt)Möglichkeiten der Berichtigung
Der Wert eines Grundstücks hängt nicht nur von seiner Lage ab, sondern insbesondere auch von seiner Größe. Häufig sind die Quadratmeterangaben der im Grundbuch (Registro de la Propiedad) registrierten Grundstücke nicht korrekt. Es handelt sich hierbei vielfach um Sünden der Rechtsvorgänger, die aus Gründen der Steuerersparnis die Grundstücksgröße bewusst niedriger angegeben hatten als dies tatsächlich der Fall war.
Häufig kommt es vor, dass die Grundstücksgröße zwar im Katasteramt (Catastro) aufgrund kürzlicher Vermessungen richtig ist, das Grundbuch jedoch nach wie vor aufgrund der seinerzeit angegebenen Grundstücksgröße fehlerhaft ist. In Fällen dieser Art empfiehlt es sich, die wahre Grundstücksgröße, die letztlich den Käufer interessiert und die auch die Wertigkeit des Grundstücks wesentlich ausmacht, im Grundbuch zu berichtigen. Die spanische Gesetzgebung stellt für diese Situationen verschiedene rechtliche Instrumente zur Verfügung:
Bei dem sogenannten Expediente de Dominio handelt es sich um ein in der Regel sehr aufwändiges, kostspieliges und langwieriges Verfahren, in welchem die Beweisstücke dem Gericht vorzulegen sind, welches dann nach exakter Prüfung und ggf. auch nach Anhörung der Grundstücksnachbarn eine Entscheidung herbeiführt. Diese ist dann im Grundbuchamt eintragbar.
Bei der sogenannten Acta de Notoriedad wird zunächst das Gericht nicht angerufen, sondern der örtliche Notar. Diesem sind die entsprechenden Beweisstücke, also Erwerbstitel, topographische Vermessungen, Bescheinigungen vom Grundbuch und vom Katasteramt etc. vorzulegen. Der Notar prüft die Schlüssigkeit der Anträge und verlangt zusätzlich eidesstattliche Versicherungen des Antragstellers und gegebenenfalls auch Dritter. Seine Entscheidung wird sodann nach zutreffender gerichtlicher Prüfung ins Grundbuch eingetragen.
Eine weitere Möglichkeit besteht in dem notariellen Berichtigungsantrag (escritura notarial), sofern sich aus einer Bescheinigung des Katasteramts (certificación catastral) die Diskrepanz der eingetragenen Grundstücksgröße im Katasteramt und dem Grundbuch ergibt. Es handelt sich hierbei um die relativ einfachste Art der Grundbuchberichtigung. In den meisten Fällen empfiehlt sich aufgrund der Schwierigkeit der Materie und der Vielzahl der beteiligten spanischen Behörden die Einschaltung einer Anwaltskanzlei. Wichtig zu wissen ist noch, dass sich der gute Glaube an die Richtigkeit des Grundbuchs nur auf die eingetragene Eigentümersituation bezieht, nicht hingegen auf die Grundstücksgröße.
Dr. Burckhardt Löber, Rechtsanwalt und Notar in Frankfurt am Main,
Abogado in Valencia und
Fernando Lozano Giménez, Abogado in Valenciawww.loeberlozano.com